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小趋势:买房人如何读懂行业小趋势?

时间:2019-04-28 13:29:39来源:港湾网

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现在很多行业讲究发展1.0,2.0,战略3.0,2018年一线城市一二手市场行情下行,就在上个月,链家逆势增加了中介费,从2%调到3%,紧随其后19年初,另一家全国连锁中介也跟风把中介费加到3%。首先佩服链家的自信,从整个中介行业发展来说,链家在数据准确度,管理的规范化,为整个中介行业的规划化起了不可磨灭的贡献。

纵向看,一线城市的中介市场我认为是经历了几个阶段的,每个阶段都有特殊的特性,如很多企业效益不好就开始搞内部整顿一样,楼市静淡,中介行业正在处在粗放到专业的转折点。

01  1.0阶段,粗放式发展

房产中介这个行业是随着国家大面积的棚改、城镇化,人口大量涌入大城市,二手房的易手率极速上升,衍生出来的行业。

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主要功能是打破信息不对称,吃信息不对称的利润。你会发现小城市中介是不多的,小城市买房基本是熟人交易,王家要卖房,辗转朋友的同学的同事李家知道了,两家一撮合,自己交易过户。

大城市因为地域大,外来人口多,做不到熟人经济,于是衍生出来1.0阶段的房产中介。这时候很多初高中毕业来沪人员,进入这个行业,通过激烈的行业竞争和淘汰,磨砺了一批早期中介人员。以上海为例,有不少从事了7、8年的资深中介,他们熟悉各种门路,甚至有的黑白两道都吃得开。经营多年也能跟一些房东交情很好。特点是这个阶段的中介普遍教育水平不是特别高,有很多夫妻店,主要靠野蛮成长,吃野蛮生长的红利。这个时期中介的特点是:缺少规则、缺少章法。

02  2.0 阶段:诸侯割据,百家铮鸣

从08四万亿计划,市场上的热钱开始变多,市场资本涌动,国内外热钱在市场上像热锅蚂蚁,找一切可以进入的机会。这时候开始出现一些头部中介。比如从香港杀进上海的中原、北京的链家、上海的德佑、太平洋等。比较大的连锁中介开始走向比较职业化的发展,开始有一些正规的培训、统一着装。但是整个行业准入门槛还是很低,也有一些只有形式上作了规范,比如统一一下服装,但内里没有完成专业化转化。本质上还只是信息和带看工具。

这时期的中介有几个特点:

  • 广撒网

  • 海带看

  • 两头吃

这个时期,传统中介头部形成,直接影响了全国中介市场的格局,最大的事件大概是2015年3月北京的链家突然一举南下,兼并了做中高端房产的德佑。而且速度之快,令人乍舌。

我记得15年2月份我还在通过德佑看房,德佑的服务质量是优于非常多在当时非常多上海的市场中介的。15年4月德佑门面已经全部更换成链家。德佑一去不复返。这个时候因为市场中介充分竞争,竞争太激烈,谁拿到房源谁就赚钱,行业也延伸出很多很“狼”特性。这个狼性不是华为的狼性,是野狼性。

很多行业不好的习惯被延续至今,而且有过之而无不及。比如某大型连锁中介,以能砍房东家价格闻名,砍房东的价格也是千奇百怪,各种招数都有。

曾有位朋友,要卖一套市值680万的三房,挂牌700万。因为急卖,某中介多翻游说下,签了独家协议。随后好戏就开场了。某中介换不同的人连续带看,各种挑毛病。大概看了一个多星期吧,开始有准“客户”谈价格,从正常首付开始,谈了5、6种付款方式。朋友第一次卖房经验不足的,某中介演技也驾轻就熟,几轮下来朋友的心理价位被谈到630万,过了几天某中介又带了一组“客户”过来。这“客户”表示可以全款买,某中介又开始跟我这位朋友谈,最终谈到620万,结果,这位买家再也找不到。找人演戏砍价是某中介非常惯用的伎俩,沿用至今,听说还加了不少新招数。有跟该中介签过独家协议卖房子的朋友大概都领教过。

03  3.0 互联网打破格局

2015年对中介行业是一个分水岭。如果说2015年前是传统中介的天下,那么2015年3月之后整个行业的格局被颠覆。

为什么呢?2015年3月5日,坐标北京,人大会议,李总提出一个非常颠覆性的概念叫“互联网+”。其实2012年这个概念最早是易观国际于揚2012年就提出来,但2014年全球经济乏力,直接导致国内经济疲软缺乏新的刺激点,所以2015年“互联网+”的概念登堂入室。

这个概念直接影响了2015年后资本和市场热钱的走向。会议一结束,当月,整个产业市场全部进入互联网+的新阶段。当然也包括中介行业。这一年新的中介格局形成,很多互联网型的中介平台诞生,譬如爱屋吉屋、Q房网、房多多……至今我还清楚记得一夜之间地铁全是蔡明阿姨爱屋吉屋的广告。

互联网型的中介平台产生,可以说对传统中介的冲击是巨大的。特别是链家,为了抗击互联网型中介平台的狙击,链家开始自建真实房源系统,套套真实,随后又发展了一系列维护房源的体系,比如切割为房源上传人、房源维护人、收钥匙的人等…..和传统江湖派中介有了渭泾之分。

传统中介,暂且称之为“江湖派”中介,之所以称之为“江湖派”是因为不少中介多少有些“匪气”,很多中介真实房源顶多在30-40%,不止房源是假的,而且价格、户型都是假的。他们只负责通过一些不真实但诱人的房源把客户带到线下。而链家的真实房源是100%,真正是用人海战术砸出来。链家开创了中介真实房源的格局。这就是到目前为止的中介市场的发展。盛世资源丰富,世界太平,淡市资源短缺,15、16年的一波涨幅,对上下家来说,中介是一个很甜蜜的存在。

对下家,买买买,买到就是赚到,能不能买到就靠中介,对上家,高高在上,中介求爷爷告奶奶就差跪下了,实打实的金主爸爸。但楼市淡市,这种平衡被打破。今年个别中介为了生存,衍生了很多怪象:抄客户车牌,演戏套房东,联合房东骗客户……相信这不会是国内一线城市房产中介的发展的未来,那未来在哪?当疯狂散去,冷静下来,畅想一下这个行业的未来。

04  4.0 :必将到来的专业化买房经纪

买房这件事中介形态是否就此定格?显然不是。在不远的未来,会逐渐有另一种形态:专业买房经纪。国内目前大部分的中介最重要的作用是提供信息,在整个买卖过程中不起主导作用,既不能帮双方把控风险,又不能规避风险。看下国外情况,对标一下美国,在美国的房产经纪体系里,房产经纪和买房人是信托关系,类似于律师和代理人。房产经纪不只是房屋信息的提供者,更是在保护买房人利益的前提下,把控整个交易的人。

相比国内,国内的中介只重视买卖落定的一刹那,拿到佣金,而美国的经纪人重视的是买卖过程中,对买卖双方利益的保护,美国的房产经纪是熟知法律、房产、交易、经济于一身的职业经理人。一个合格、成熟的美国房产经纪都具备哪种能力?据跟在美国从业房产经纪人的朋友了解,一名合格、成熟的美国房产经纪就业前需要完全掌握:房地产金融、转户过程、民用房估价、商业房估价、房地产法律、房地产实践和房地产管理这些模块。

说人话就是:房产金融价值评估、交易流程、找到好房子、投资的估价、交易流程、房产出租出售、交易风险把控以及自己买过多少房。


一位称职的经纪人应该可以搞定所有与交易有关的必要手续,还能提醒你没有想到的问题,除了能发掘到理想的好房子,还能为你谈判买房/卖房价格,让交易更加顺利。有趣的是,2015年,美国70%的房屋成交中,房子是由买家自己找到,然后再委托经纪人完成购买程序。可以看见的未来 一线城市的房产需求主力由两部分组成:自住、资产保值。而经过几轮放水大涨,一线城市房产标的20年已经从几万到几百上千万,几百上千万资产后面是整个家庭一代人甚至两代的奋斗。房产怎么买,怎么配置逐渐会变成一件非常专业的金融行为。直接关系整个家庭未来的财富地位。如2015年股市,有一夜高楼起,也有一夜被无情收割。而目前市场中介,95%以上只能做到的是带看和交易流程。5%从业10年以上的能做到给到一点投资建议。

05 买房应该是一件美好的事

当然罗马不是一天建成的,整个国内中介市场的发展是近20年国内楼市发展的一个缩影,野蛮生长不可怕,重要的是发展了,创造了价值。当市场摆脱疯狂,希望国内房产经纪市场有一天可以是这样的景象:我们有成熟的代理人,我们买房不再有那么多堤防,不用再踩那么多坑。买房,最终应该变成一件有益身心,保护家庭资产,美好的事。

来源:房天下

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